A medida que se avecinan nuevas regulaciones, los propietarios de condominios en Miami se apresuran a vender propiedades antiguas, lo que genera un aumento en el mercado inmobiliario.
La escena inmobiliaria de Miami está experimentando un cambio sísmico a medida que los propietarios se apresuran a vender sus viejos condominios antes de que las nuevas regulaciones entren en vigor en 2025. Un informe reciente de ISG World destaca una crisis inminente, con casi el 90 por ciento de los listados de condominios activos en la ciudad del sureste de Florida. compuesto por inmuebles con más de 30 años de antigüedad. Esta prisa por deshacerse de los condominios más antiguos surge del temor a inspecciones estrictas y posibles reparaciones costosas exigidas por el proyecto de ley SB 4-D, Seguridad en la construcción.
A medida que el mercado se inunda con estas propiedades, los compradores se muestran cautelosos y los precios están bajando, creando un entorno desafiante para los vendedores y un cambio dinámico en el mercado inmobiliario de Miami.
Los propietarios de condominios luchan por vender en medio de temores regulatorios
La urgencia entre los propietarios de condominios en Miami por vender sus propiedades es palpable. Según el informe de ISG World, de los 20,293 listados de condominios activos en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach en el segundo trimestre de 2024, la asombrosa cifra de 17,796 se construyeron hace al menos tres décadas. Sólo en el condado de Miami-Dade, hay en el mercado 7,961 condominios de más de 30 años. Esta afluencia está impulsada por las inminentes regulaciones en virtud del proyecto de ley SB 4-D, que exige que los condominios más antiguos se sometan a rigurosas inspecciones a partir de 2025.
El proyecto de ley SB 4-D, aprobado a raíz del trágico colapso de los condominios en Surfside en 2021, exige que los condominios de Florida de más de tres pisos de altura y más de 30 años se sometan a una inspección exhaustiva por parte de un arquitecto o ingeniero. Si se encuentra un deterioro estructural sustancial, se requiere una segunda inspección más detallada. Incluso si no se detectan problemas, los condominios se someterán a inspecciones cada diez años. Las jurisdicciones locales también pueden imponer un requisito de inspección de 25 años en lugar de 30 años, lo que aumenta la urgencia de que los propietarios de condominios vendan.
Como señala el director general de ISG World, Craig Studnicky, esta carrera es similar a un "éxodo masivo impulsado por el miedo", que afecta especialmente a los jubilados y a los residentes de ingresos fijos. Están descubriendo que sus casas que alguna vez fueron asequibles se están convirtiendo en cargas financieras debido a los posibles costos de reparación y al aumento de las tarifas de las asociaciones de condominios. El mercado está viendo una devaluación significativa de los condominios más antiguos, lo que exacerba la presión financiera sobre estos propietarios.
Las implicaciones financieras para el mercado de condominios de Miami
El impacto financiero en el mercado de condominios de Miami es profundo. Según ISG World, el precio de venta promedio de un condominio en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach ha caído significativamente. En 2024, el precio de venta promedio de un condominio fue de $225.000, frente a los $277.000 del año anterior. Los condominios de más de 30 años se han depreciado un 19 por ciento desde 2023. Esta fuerte caída contrasta marcadamente con los condominios más nuevos, que se han apreciado un 9 por ciento durante el mismo período.
Las regulaciones inminentes requieren que las asociaciones de condominios demuestren que tienen fondos suficientes para mantenimiento, inspecciones y reparaciones antes del 31 de diciembre de 2024. El incumplimiento podría resultar en acciones de cumplimiento y potencialmente hacer que los edificios sean inhabitables. Este requisito ha impulsado aún más la prisa por vender, ya que los propietarios buscan evitar las cargas financieras asociadas con las reparaciones necesarias y el aumento de las tarifas de asociación.
La preferencia del mercado se está desplazando hacia los condominios más nuevos, cuya oferta es limitada. Los posibles compradores están evitando unidades más antiguas debido a la posibilidad de evaluaciones especiales y renovaciones costosas. Esta tendencia está remodelando el mercado inmobiliario, creando un desequilibrio en el inventario y aumentando la demanda de propiedades más nuevas.
Los efectos de esta crisis no se limitan a Miami. Como señala Studnicky, Florida es el primer estado que aborda este problema de frente, pero es posible que pronto sigan otros estados con propiedades costeras envejecidas. Las consecuencias de estos cambios regulatorios podrían afectar los mercados costeros de todo el país, afectando el valor de las propiedades y las estrategias de inversión.
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