Richard Alfonso, de US Century Bank, explica cómo la nueva ley de condominios de Florida está transformando el mantenimiento, la planificación financiera y la confianza comunitaria
“El proyecto de ley HB 913 representa un cambio importante en la seguridad pública y la rendición de cuentas de las asociaciones de condominios en todo el estado”, dijo Richard Alfonso, vicepresidente senior y director de productos especializados de US Century Bank.
Durante décadas, solo los condados de Miami-Dade y Broward exigían la recertificación decenal de los edificios, dejando gran parte de Florida sin una supervisión estructural regular. "La tragedia de las Torres Champlain fue una llamada de atención", dijo Alfonso. "Demostró lo que puede suceder cuando se posterga el mantenimiento, se evitan las evaluaciones y la gente se resiste a pagar lo necesario para mantener la seguridad de los edificios".
Explicó que la ley HB 913 ahora exige que todos los edificios de tres pisos o más se sometan a informes periódicos de integridad estructural para garantizar su buen estado y mantenimiento adecuado. Sin embargo, para que la gente tenga confianza en la seguridad de sus hogares, es lógico que las tarifas de mantenimiento también aumenten.
“Las asociaciones ya no pueden mantener los costos artificialmente bajos. Si vives en un condominio, tienes que asumir la responsabilidad de su mantenimiento, no solo para ti, sino también para las personas que vengan después”, dijo Alfonso.
Acabar con la mentalidad de “pagar después”
Uno de los cambios más importantes introducidos por la HB 913 es que las juntas de condominios ya no pueden renunciar a los fondos de reserva. Anteriormente, las asociaciones podían votar para no ahorrar para reparaciones futuras, lo que mantenía bajas las cuotas mensuales, pero dejaba a las comunidades sin preparación para gastos importantes.
“Ahora, ahorrar para el futuro es obligatorio”, explicó Alfonso. “Eso significa que los edificios contarán con fondos disponibles cuando haya que reparar el techo, las tuberías o el hormigón. Evita así el tipo de crisis financiera que conlleva grandes derramas o préstamos”.
Añadió que, si bien aún podrían necesitarse préstamos para proyectos importantes, estos serán “más pequeños y manejables”, evitando así situaciones extremas como las que se vieron antes de Surfside, donde los costos de reparación se dispararon hasta alcanzar los 35 millones de dólares.
Un nuevo marco legal para los administradores de propiedades
La tragedia de Surfside, según Alfonso, cambió para siempre la forma en que los prestamistas, los administradores de propiedades y las juntas de condominios abordan la seguridad de los edificios. "Lo que antes era opcional ahora es obligatorio", afirmó. "Esto les brinda a los administradores un marco legal claro. Ya no tienen que convencer a sus juntas de que hagan lo correcto; es un requisito".
Cree que este cambio fomentará una mayor responsabilidad y uniformidad en todo el estado. “Los administradores de propiedades ahora tienen mayor capacidad para hacer cumplir las normas de seguridad y mantenimiento. Más que preferencias, se trata de cumplimiento”.
Aun así, Alfonso advirtió que se avecinan algunos desafíos. Miami tiene principalmente construcciones de hormigón debido a las normas contra huracanes. Pero en Orlando, Naples y Tampa, predominan las estructuras de madera. Y con tantas inspecciones nuevas requeridas, ya hay escasez de ingenieros para gestionar todos los informes.
La prórroga del plazo y la realidad financiera
Los legisladores de Florida extendieron el plazo del Estudio de Reserva de Integridad Estructural (SIRS, por sus siglas en inglés) hasta diciembre de 2025, lo que les da a las asociaciones más tiempo para completar las inspecciones. Alfonso lo describió como “una pausa, no una solución”.
“La demora era necesaria porque simplemente no hay suficientes ingenieros”, dijo. “Muchas asociaciones ya han pagado depósitos y están esperando meses para siquiera comenzar. Es una acumulación de trabajo causada por la alta demanda y los recursos limitados”.
El problema radica en que la gente está acostumbrada a pagar cuotas de mantenimiento artificialmente bajas. A medida que se acumulen las reservas, esas cuotas aumentarán, lo que afectará gravemente a algunos hogares. Pero según Alfonso, es necesario para la seguridad y la estabilidad a largo plazo.
Préstamos que alivian la carga
Una de las actualizaciones más prácticas de la HB 913 permite a las asociaciones de condominios utilizar préstamos o líneas de crédito para financiar sus reservas. "Esto lo cambia todo", dijo Alfonso. "Les da un respiro a las asociaciones sin dejar de cumplir con los requisitos de seguridad".
Por ejemplo, si un edificio necesita hoy 3 millones de dólares para un techo nuevo pero no dispone del efectivo, un préstamo le permite distribuir los pagos en lugar de exigir a todos que paguen miles por adelantado. Esto supone un alivio para los residentes.
Algunos préstamos funcionan como una línea de crédito, lo que permite a las asociaciones disponer de fondos según sus necesidades. "Cada vez que utilizan parte de ese crédito, la junta aprueba una derrama extraordinaria", explicó Alfonso. "Esta derrama se convierte en la garantía del prestamista. No imponemos gravámenes sobre las unidades individuales ni solicitamos garantías personales a los miembros de la junta. La derrama extraordinaria en sí misma garantiza el préstamo. Es práctico y menos arriesgado para todos los involucrados".
US Century Bank como socio financiero
Según Alfonso, US Century Bank ya no actuará únicamente como prestamista. “Nos consideramos socios de las asociaciones de condominios”, afirmó. “Sí, otorgamos préstamos, pero también les ayudamos a administrar sus finanzas correctamente”.
Los servicios incluyen tarjetas de crédito, sistemas de caja de seguridad, herramientas de pago, etc., para agilizar el cobro de cuotas. "Ofrecemos tasas competitivas en cuentas del mercado monetario para que las asociaciones puedan aumentar sus reservas de forma segura, y todo está asegurado por la FDIC", añadió Alfonso.
Confianza y transparencia
Alfonso recalcó que la transparencia es fundamental para recuperar la confianza en la comunidad de condominios. “Hoy en día la gente es escéptica y cuestiona las intenciones de todos”, afirmó. “Por eso la Ley HB 913 es tan importante. Separa la ingeniería de la contratación, lo que significa que la persona que inspecciona su edificio no es la misma que cobra por las reparaciones. Elimina los conflictos de interés y garantiza la honestidad en el proceso”.
El modelo de Miami marca la pauta
Si bien Miami enfrenta los desafíos del aire salino, las estructuras antiguas y la proximidad al océano, Alfonso cree que su sistema de inspección ha marcado la pauta. “Miami-Dade y Broward han liderado la iniciativa con recertificaciones que abarcan la estructura, la electricidad y la seguridad de las personas”, afirmó. “Este enfoque proactivo ha ayudado a mantener la seguridad de nuestra comunidad para sus residentes y. Ahora, el proyecto de ley HB 913 extiende esa misma idea a todo el estado”.
Reconoció la presión sobre los recursos, pero afirmó que los beneficios superan las dificultades. Si las juntas directivas y las empresas administradoras cumplen con la ley, el sur de Florida saldrá fortalecido, más seguro y el valor de las propiedades debería aumentar.
Un mensaje para las asociaciones de condominios, los administradores de propiedades y la comunidad
“Si pudiera darles un consejo a las asociaciones de condominios”, dijo Alfonso, “sería este: hagan un estudio de reservas adecuado y comprométanse a mantener su edificio. No den por sentado que el próximo propietario se hará cargo. Todos los que viven en un condominio tienen la responsabilidad de mantenerlo seguro y en buen estado”.
Añadió: “La razón por la que tenemos estos desafíos hoy en día es que la gente siguió postergando el problema. El proyecto de ley HB 913 detendrá ese ciclo”.
Alfonso concluyó con un mensaje de compromiso con la comunidad : “Estamos aquí para servir a Calle Ocho y a todo el sur de Florida. Nuestro objetivo es ayudar a las asociaciones a mantenerse financieramente estables y estructuralmente seguras para las generaciones venideras”.
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